Florianópolis reúne hoje entre 18 mil e 20 mil anúncios ativos de imóveis de temporada somando plataformas como Airbnb, Booking e Vrbo. O impacto desse volume já é visível na própria arquitetura dos lançamentos: unidades compactas, como estúdios e lofts, respondem por cerca de 40% dos novos empreendimentos lançados na cidade. A rentabilidade bruta estimada para operações de temporada no Centro fica entre 10% e 18% ao ano, com pico de ocupação entre dezembro e março e um segundo pico em julho. São números que explicam por que o modelo de negócio passou a influenciar diretamente o tipo de produto que incorporadoras decidem construir.
Esse crescimento não é fenômeno isolado de turismo de verão. A combinação entre recuperação do turismo doméstico, maior flexibilidade de trabalho remoto e plataformas de locação cada vez mais consolidadas criou demanda por estadias de curta e média duração o ano inteiro, não apenas na alta temporada. Isso empurrou parte do mercado imobiliário da capital catarinense a se especializar em produto flexível, desenhado desde a planta para operar tanto como moradia quanto como hospedagem.
O avanço desse modelo de negócio esbarra hoje em uma discussão jurídica não resolvida: o Superior Tribunal de Justiça está analisando se condomínios residenciais podem proibir, por convenção interna, a locação de curta temporada estilo Airbnb dentro de suas unidades. É uma tensão clássica entre direito de propriedade individual e governança coletiva de condomínio, e o desfecho pode variar de uma decisão ampla até critérios avaliados caso a caso, conforme convenção de cada edifício.
Para quem comprou uma unidade especificamente para operar como temporada, o risco não é teórico. Uma decisão desfavorável pode reduzir de forma abrupta a rentabilidade projetada de um ativo inteiro, independente da localização ou qualidade do imóvel.
A resposta mais comum entre investidores experientes tem sido diversificação, em pelo menos duas dimensões. A primeira é geográfica: imóveis de frente para o mar ou no Centro de Florianópolis tendem a depender mais fortemente de sazonalidade turística, enquanto desenvolvimentos de uso misto no interior da região metropolitana, como o próprio distrito de Pedra Branca em Palhoça, sustentam parte relevante do seu valor em economia local permanente, empresas instaladas e população residente fixa, não apenas em fluxo turístico.
A segunda dimensão é jurídica: checar a convenção de condomínio antes da compra deixou de ser detalhe burocrático e passou a ser etapa central de due diligence para quem pretende operar temporada. Entender se o edifício já permite, restringe ou está silente sobre esse uso pode ser mais decisivo para o retorno do investimento do que a métrica de rentabilidade anunciada pelo vendedor.
Incerteza regulatória não é motivo para pânico, é sinal de que um mercado está amadurecendo. Mas é também razão suficiente para tratar qualquer promessa de rentabilidade garantida de temporada com mais ceticismo do que o setor costuma sugerir.
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